El contrato de arras es uno de los factores más importantes que tienes que considerar a la hora de realizar una de las transacciones más significativas de tu vida, como lo es el alquiler o compra de un apartamento.
Es una forma efectiva de dar seriedad y un gran paso en la obtención del apartamento.
Pero, ¿qué es con exactitud un contrato de tipo arras? ¿Cómo funciona? ¿Y qué tipos de contratos de arras existen?
En este artículo, te responderemos a todas estas preguntas y, además, te diremos qué información se requiere para el contrato, qué pasa cuando se vence y más.
Así que, a por ello.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo privado que hay entre el vendedor y el comprador de un inmueble por el cual se reserva el derecho de compra o venta a cambio de la entrega de una cantidad de dinero.
Es decir, es un pacto previo al contrato definitivo que garantiza el compromiso de ambas partes.
Este tipo de contrato suele ser beneficioso tanto para el comprador como para el vendedor, ya que les permite asegurar la operación y evitar que alguna de las partes se arrepienta o cambie las condiciones en el último momento.
Además, este contrato sirve para fijar el precio final de la vivienda y los plazos para formalizar la compraventa.
El pago inicial que se realiza es lo que se conoce como “las arras” y es una forma muy popular en España de que el arrendador y arrendatario puedan cumplir sus objetivos sin preocuparse por el futuro.
Tipos de contratos de arras que existen
No todos los contratos de arras son iguales. Según la finalidad y las consecuencias que tengan, se pueden distinguir tres tipos, y tienen diferentes características y términos legales:
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son aquellas que refuerzan el compromiso de compraventa y no permiten a ninguna de las partes desistir del mismo.
Si alguna de ellas incumple el contrato, la otra puede exigir de forma judicial el cumplimiento o la resolución del mismo, así como una indemnización por daños y perjuicios.
Este tipo de arras se basa en el artículo 1.124 del Código Civil.
Las arras confirmatorias son las menos frecuentes y deben quedar muy claras en el contrato, ya que implican una obligación firme e irrevocable.
Arras penales
Son aquellas que establecen una penalización para la parte que incumpla el contrato de compraventa.
Esta penalización puede ser la pérdida o devolución doblada de la cantidad entregada como arras, o bien otra cantidad diferente que se haya pactado libremente entre las partes.
En las arras penales debemos destacar que se basan en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil, y son más habituales que las confirmatorias.
Por otro lado, es recomendable dejar claro en el contrato el importe de la penalización, ya que puede evitar malentendidos a largo plazo.
Arras penitenciales
Por último, las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato.
En primer lugar, si el comprador desiste, pierde las arras, mientras que, si el vendedor desiste, debe devolver el doble.
Hay que decir que este tipo de arras es el más utilizado en la práctica inmobiliaria.
Las arras se penitenciales se basan en el artículo 1.454 del Código Civil.
¿Cómo funciona un contrato de arras?
Basta con que el comprador y el vendedor acuerden por escrito las condiciones de la compraventa, incluyendo el precio final, el plazo para formalizarla y la cantidad que se entrega como arras.
Esta cantidad suele ser entre el 5% y el 10% del coste total, pero puede variar según lo que pacten las partes.
El precio de venta o alquiler es una garantía del compromiso entre ambas partes.
¿Qué información se incluye en el contrato de arras?
El contrato de arras debe incluir toda la información relevante sobre la compraventa del inmueble, como, por ejemplo:
- La identificación del vendedor y del comprador, con sus datos personales y fiscales.
- La descripción del inmueble, con su ubicación, superficie, características, cargas o gravámenes si los hubiera, referencia catastral y número de registro.
- El precio total acordado para la compraventa, especificando cómo se pagará y quién asumirá los gastos e impuestos derivados de la operación.
- La cantidad entregada como arras o señal, indicando cómo se ha realizado el pago y en qué cuenta bancaria se ha ingresado o depositado.
- El plazo máximo para formalizar la escritura pública ante notario, indicando la fecha límite y las posibles prórrogas si las hubiera.
- El tipo de arras que se aplican (confirmatorias, penales o penitenciales) y las consecuencias que tendrán en caso de incumplimiento o desistimiento por alguna de las partes.
- La firma de las partes o sus representantes legales, así como la fecha y lugar de la firma.
¿Qué hay que tener en cuenta en un contrato de arras?
Es importante asegurarte de que todos los detalles del contrato estén claros y bien definidos, ya que cualquier ambigüedad podría llevar a problemas más adelante.
Además, debes estar seguro de que puedes cumplir con los términos del contrato.
Y, si tienes alguna duda, es aconsejable que consultes a un experto legal.
Diferencia entre contrato de arras y contrato de reservas
Los contratos de arras y los de reservas son dos herramientas legales que se utilizan en el sector inmobiliario, pero tienen diferencias significativas.
El contrato de reserva es una promesa de venta sin ninguna garantía.
Por otro lado, el contrato de arras implica un compromiso más serio, ya que establece las consecuencias en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de las partes.
¿Qué pasa si se vence el contrato de arras?
Si el contrato de arras se vence y no se ha formalizado la compraventa o el contrato de alquiler, dependiendo de lo que se establezca en el contrato, se puede perder el importe entregado o se puede exigir la devolución del doble en caso de que sea el vendedor o el arrendador quien no cumpla.
En conclusión, el contrato de arras es una herramienta valiosa que proporciona seguridad y claridad en el proceso de alquiler o compra de un inmueble.
Sin embargo, es muy importante que conozcas los términos del contrato antes de firmarlo, ya que puede haber un proceso judicial o un pago grande si no cumples con tu parte.
Pero, vamos, es el paso inicial para contar con el sueño de tu apartamento propio.
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