Pero, ¿qué es con exactitud una división horizontal? ¿Cuáles son los documentos que se necesitan para realizar esta división? ¿Para qué trámites es necesaria? Y, ¿cómo realizarla?
En este artículo te explicaremos todo sobre las divisiones horizontales. Así que, no te lo pierdas.
¿Qué es división horizontal catastro?
La división horizontal es el acto jurídico por el que se divide un edificio en varias unidades independientes, llamadas fincas registrales, que pueden ser pisos, locales, garajes o trasteros.
Cada una de estas unidades tiene su propia referencia catastral, que es el código que identifica a cada propiedad ante el Catastro y la Administración Tributaria.
Por otro lado, también implica la asignación de un coeficiente de propiedad a cada unidad.
Y esto representa el porcentaje de participación que tiene cada propietario en los elementos comunes del edificio, como el portal, las escaleras, el ascensor o el tejado.
La división de tipo horizontal se inscribe en el Registro de la Propiedad y da lugar a la constitución de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.
Tipos de divisiones horizontales que existen
Los tipos de divisiones horizontales son:
- De vivienda: es la que se hace cuando se quiere dividir una vivienda en dos o más unidades independientes.
- De locales: aplica al dividir un local comercial en dos o más secciones.
- Tumbada: es cuando se quiere dividir un edificio horizontal o mixto en diferentes espacios comunes.
- De edificio nuevo: se da cuando se construye un edificio nuevo que se va a dividir en varias partes, como de pisos o de locales.
- De edificio antiguo: es un tipo de división que se hace cuando necesitas dividir un edificio existente en un edificio de apartamentos o locales.
¿Cuál es la diferencia entre la división horizontal y la segregación?
La división tipo horizontal no debe confundirse con la segregación, que es otro acto jurídico distinto y que consiste en separar una parte de una finca registral para formar otra nueva, sin afectar al resto de la finca original.
Por ejemplo, si tenemos un piso grande y queremos dividirlo en dos más pequeños, estamos haciendo una segregación.
Pero, como ya has visto, la división crea espacios independientes en las edificaciones.
¿Qué se necesita para hacer una división horizontal? Requisitos
Los requisitos para hacer divisiones horizontales son:
- Acuerdo de los propietarios de la propiedad.
- Proyecto de división firmado por un aparejador o arquitecto.
- Autorización del proyecto.
- Consumimiento de aquellos propietarios que son afectados.
- Petición formal a la junta de propietarios.
Documentos para la división horizontal
La realidad es que son 18 los documentos que se requieren para realizar este tipo de división, y son:
- Título de propiedad legal.
- Licencia de las obras.
- Certificado legal de obra nueva.
- Cédula de habitabilidad.
- Cédula correspondiente a la primera ocupación o comunicación previa.
- Certificado que avale la eficiencia energética.
- Descripción del inmueble.
- Completa descripción de cada elemento privativo.
- Plano descriptivo del edificio.
- Normas de la comunidad.
- Reservas de derechos.
- Licencia para la división.
- Escritura legal de obra nueva y división.
- Nota del registro del inmueble.
- Tasación Inmobiliaria.
- Acta de obra.
- Ficha y valor catastral.
- Recibo de Impuesto de los bienes Inmuebles.
¿Cómo hacer una división horizontal?
Los pasos a seguir para hacer una división del tipo horizontal son los siguientes:
- Solicitar un proyecto técnico a un arquitecto o un aparejador que describa las características de cada unidad resultante y su referencia catastral.
- Pedir el consentimiento de todos los propietarios del edificio o, en su defecto, una autorización judicial.
- Solicitar la licencia municipal de obra o declaración responsable al ayuntamiento correspondiente para realizar las obras necesarias para adaptar el edificio a la nueva distribución.
- Realizar las obras según el proyecto técnico y obtener el certificado de final de obra.
- Obtener el certificado de habitabilidad o la correspondiente cédula de habitabilidad, además del certificado energético para cada unidad resultante.
- Otorgar una escritura pública de división horizontal ante notario que recoja la división horizontal y sus condiciones.
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y comunicarla al Catastro.
¿En qué trámites se requiere?
Ahora bien, es importante conocer en qué circunstancias y cómo se aplica este tipo de división legal, y puede ser en nuevas edificaciones y en edificios que ya existen. Veamos sus diferencias.
Nueva construcción
Cuando se construye un edificio nuevo que se va a dividir en varias islas o espacios independientes, se debe hacer una división antes de vender o alquilar las salas resultantes.
De esta forma, se garantiza que cada comprador o inquilino tenga su propia finca registral con su referencia catastral y su coeficiente de propiedad.
Inmuebles existentes
Ahora bien, en ocasiones en las que se necesita llevar a cabo la división de un edificio existente en varios pisos o niveles, la división legal es indispensable para regularizar la situación jurídica del edificio y adaptarlo a la nueva distribución.
De esta forma, se evitan problemas legales, fiscales o administrativos con los propietarios, los inquilinos, el ayuntamiento.
Además, también se previenen problemas con el Catastro o el Registro de la Propiedad, lo que es un aspecto tan delicado que puede terminar en grandes multas o la cárcel para una persona.
¿Qué pasa si un edificio no tiene división tipo horizontal?
Es simple: significa que no está dividido en varias unidades registrales independientes, sino que es una sola finca registral con varios espacios.
Esto puede dificultar la venta o el alquiler de los espacios, imposibilita acceder a créditos hipotecarios o subvenciones, hace más complicado gestionar los servicios comunes y complica resolver los conflictos entre los propietarios o los inquilinos.
Por lo tanto, una división tipo horizontal es indispensable para garantizar la legalidad, comodidad y buen funcionamiento de espacios independientes en un edificio.
