Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento de su transmisión.
Y representa en la actualidad una de las mayores preocupaciones económicas y legales por parte de quienes adquieren un inmueble.
Pero, ¿sabes cómo se calcula, quién lo paga y cuándo puedes estar exento? En este artículo te lo explicamos todo con detalle para que no tengas dudas al respecto.
Pero, empecemos por lo básico, qué es con exactitud este impuesto de plusvalía.
¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?
El impuesto de plusvalía municipal es el nombre con el que se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Este tipo de impuesto es de competencia municipal.
Además, grava el incremento del valor correspondiente a los terrenos de naturaleza urbana justo al momento de su transmisión.
Es importante aclarar que lo que se grava no es el valor del inmueble en sí, sino el del terreno sobre el que está construido.
Por eso, se aplica tanto si se transmite una vivienda como un solar o un local comercial, es decir, cualquier tipo de inmueble.
El impuesto se genera cuando se produce una transmisión del terreno, ya sea por:
- Compraventa.
- Donación.
- Herencia o legado.
- Permuta.
- Expropiación.
- Dación en pago.
Por supuesto, hay casos en los que se paga este impuesto y otros en los que no.
Seguro que te interesa mucho saber cuáles son las condiciones de cada caso. Vamos a ello.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El sujeto pasivo del impuesto, es decir, quien tiene la obligación de pagarlo, depende del tipo de transmisión que se realice:
- En las compraventas, el vendedor es quien paga la plusvalía municipal.
- En las donaciones, el donatario, es decir, quien recibe la donación, es el que está obligado a pagar la plusvalía municipal.
- En las herencias o legados, los herederos son los que deben pagar la plusvalía municipal.
¿En qué casos no se paga el impuesto de plusvalía municipal?
No siempre hay que pagar el impuesto de plusvalía municipal cuando se transmite un terreno.
Existen algunas situaciones en las que se puede estar exento o no sujeto al impuesto, y estamos seguros de que quieres saber cuáles son:
- Cuando no hay incremento de valor del terreno, es decir, cuando se vende por un precio igual o inferior al que se compró. En este caso, hay que acreditar la pérdida patrimonial con las escrituras públicas correspondientes.
- En casos donde se transmite la vivienda habitual por causa de fallecimiento del propietario y los herederos son el cónyuge, los ascendientes o los descendientes. En este caso, hay que cumplir una serie de requisitos, como empadronarse en la vivienda en los dos años anteriores al fallecimiento y mantener la propiedad durante los cinco años siguientes.
- Si se transmite un terreno a favor del Estado, las comunidades autónomas o las entidades locales.
- Cuando se da un terreno entre cónyuges o parejas, bien sea por causa de separación o divorcio.
- En aquellas situaciones donde se transmite un terreno por dación en pago para cancelar una hipoteca.
- Cuando se transfiere un terreno por personas con discapacidad igual o superior al 33%.
- En ocasiones donde se traspasa un inmueble por personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual para adquirir otra o ingresar en una residencia.
- Y en casos donde se transmite un terreno por individuos en situación de exclusión social o riesgo de pobreza.
Por supuesto, estas exenciones no son automáticas, sino que hay que solicitarlas al ayuntamiento correspondiente y cumplir una serie de requisitos económicos y personales para hacerlas válidas.
Si cumples con una de estas circunstancias, te has librado del pago del impuesto de plusvalía.
¿Cuál es el procedimiento a seguir cuándo no se tiene que pagar plusvalía?
Hay que presentar una solicitud de rectificación y devolución ante el Ayuntamiento correspondiente, aportando las pruebas necesarias para demostrar que no había incremento de valor o que se cumplían los requisitos para estar exento.
El plazo para presentar esta solicitud es de cuatro años desde que se pagó el impuesto.
Si el ayuntamiento desestima la solicitud o no contesta en el plazo de seis meses, se puede interponer un recurso administrativo o judicial para defender el derecho a la devolución.
¿Cómo calcular el impuesto de plusvalía municipal?
Para calcular el importe a pagar por el impuesto de plusvalía hay que tener en cuenta dos elementos: la base imponible y el tipo impositivo.
La base imponible es el incremento del valor del terreno desde que se adquirió hasta que se transmitió.
Y puedes calcularlo utilizando uno de los siguientes métodos posibles:
- Método objetivo: consiste en aplicar unos coeficientes al valor catastral del terreno según el tiempo de posesión. Estos coeficientes se actualizan cada año y dependen de cada municipio. Así que, tienes que solicitarlos en el Ayuntamiento de tu zona.
- Método real: implica restar al valor de transmisión del terreno el valor de adquisición. Este método solo se puede usar si se acredita que el resultado es inferior al que se obtiene con el método objetivo.
Por otro lado, el tipo impositivo es el porcentaje que se aplica a la base imponible para obtener la cuota a pagar.
Este porcentaje lo fija cada Ayuntamiento dentro de unos límites establecidos por la ley.
Pero, en general, el porcentaje máximo es del 30%, aunque puede variar según el tipo de transmisión y el municipio.
¿Cuántos años atrás se puede reclamar la plusvalía?
El plazo para reclamar la devolución de la plusvalía municipal es de cuatro años desde que se pagó el impuesto.
Sin embargo, hay una excepción para los casos en los que se vendió un terreno con pérdidas entre el 15 de junio de 2012 y el 11 de mayo de 2017.
En ese periodo, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal cuando no había incremento de valor del terreno, pero no estableció un mecanismo para reclamar la devolución.
Por eso, en 2021 se aprobó una disposición adicional que permite a los afectados solicitar la devolución hasta el 31 de diciembre de 2023, siempre que no hayan transcurrido más de diez años desde que pagaron el impuesto.
¿Cuándo prescribe el pago de la plusvalía municipal?
El pago del impuesto de plusvalía municipal prescribe a los cuatro años desde que finaliza el plazo para presentar la declaración.
Es decir, si no se presenta la declaración en el plazo establecido (30 días hábiles desde la transmisión o 6 meses prorrogables a un año desde el fallecimiento), el ayuntamiento tiene cuatro años para exigir el pago del impuesto.
Si transcurre ese tiempo sin que lo haga, ya no podrá reclamarlo.
Sin embargo, hay algunas acciones que interrumpen la prescripción, como presentar una declaración fuera de plazo, recibir una notificación del ayuntamiento o solicitar un aplazamiento o fraccionamiento del pago.
Así que, ahora que ya sabes todo sobre el impuesto de plusvalía municipal, estamos seguros de que sabrás cómo gestionarlo, cuándo pagarlo y cómo calcularlo para saber el importe total.
