Pero, ¿sabes lo que son los proindivisos, cómo funcionan, los tipos que existen, cómo se compran y si se pueden disolver?
Pues, en este artículo te explicaremos todo sobre este tipo de proceso. Así que, no te lo pierdas.
¿Qué es un proindiviso?
Es un concepto jurídico que hace alusión a la copropiedad sobre un bien entre dos o más personas: cuando algo (un bien o un derecho) pertenece a varias personas a la vez.
Cada una de las personas tiene una parte de propiedad y ninguna ostenta la plena propiedad.
Por ejemplo, existe cuando dos o más personas diferentes deciden compran una misma vivienda.
La copropiedad indica que cada una de las personas será comunera o copropietaria de una cuarta parte de la vivienda (un 25%), en pleno dominio.
¿Cómo funciona la compra de proindivisos?
Funciona cuando dos o más involucrados se ponen de acuerdo para comprar un inmueble o para dividir una herencia.
En el primer caso, los involucrados dividen el coste el inmueble para desembolsar menos dinero de forma individual y hacerse del activo.
En el segundo caso, los involucrados dividen la herencia en partes equitativas según se haya estipulado en el testamento; pero, si no hay testamento, se divide en partes iguales.
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Tipos de proindivisos
Los proindivisos pueden clasificarse según el origen o la causa que los genera. Los principales tipos de son:
Divorcio
Se produce cuando una pareja se separa o divorcia y tiene un bien común, que puede ser la vivienda o una empresa, que no puede dividirse de forma material.
En este caso, los cónyuges pueden acordar el uso y disfrute del bien y sus utilidades o venderlo y repartirse el dinero.
Si no hay acuerdo entre las partes, se puede solicitar a un juez que resuelva el conflicto.
Donación
Es cuando una persona dona un bien indivisible a varias personas a la vez.
Por ejemplo, un padre dona una casa a sus tres hijos. En este caso, los hijos pasan a ser copropietarios del bien donado y deben respetar los derechos y obligaciones que implica el proindiviso.
Herencia
Como ya se ha mencionado, es cuando un grupo de herederos reciben de un mismo testamento un bien, que pueden ser o no divisibles.
Pues, en el caso de los bienes divisibles, se reparte la herencia y no se producen proindivisos.
Pero, si los bienes no son divisibles, sí se produce el proindiviso.
Vivienda
Es uno de los proindivisos más comunes, y se presenta cuando dos o más personas quieren comprar una vivienda en conjunto.
En la mayoría de casos, el coste total se divide entre el número de personas, así como la rentabilidad que genere el inmueble, en caso de que se compre para alquiler.
¿Cómo se compra un proindiviso?
Para la compra se necesita el consentimiento del copropietario que vende su parte o cuota sobre el bien común.
No es necesario el consentimiento de los demás copropietarios, salvo que exista algún pacto o disposición legal que lo exija.
El comprador de proindivisos debe tener en cuenta los siguientes aspectos:
- El precio de la compra dependerá del valor del bien y del porcentaje de propiedad que se adquiere. En la mayoría de casos, el precio será inferior al valor de mercado.
- El comprador debe asumir los gastos e impuestos derivados de la compra.
- También respetar los derechos y obligaciones de los demás copropietarios, como el uso, el disfrute, la conservación o la disposición del bien.
- Quien compra puede intentar adquirir las partes de los demás copropietarios para obtener la plena propiedad del bien por medio de la negociación.
- Y, por último, el comprador puede solicitar la extinción del proindiviso si no está conforme con la situación de copropiedad.
Por supuesto, la compra se puede realizar acudiendo a diferentes medios.
Terceros
Son aquellos que publican la venta de sus proindivisos en sitios web, medios digitales o por los cuales te enteras de boca a boca.
Empresas de compra de proindivisos
Puedes ponerte en contacto con una empresa que vende proindivisos o que gestiona estos trámites para realizar la compra.
Subasta
Hay ocasiones en las que se hacen subastas voluntarias de los proindivisos. También podrías aprovecharlas para comprar.
¿Cuánto se paga por la compra de un proindiviso?
El precio que se paga por la compra de proindivisos dependerá del valor del bien y del porcentaje de propiedad que se adquiere.
No existe una regla fija para determinar el precio, sino que se trata de una cuestión de negociación entre las partes.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que el precio suele ser inferior al valor de mercado del bien, ya que el comprador no obtiene la plena propiedad del mismo, sino sólo una parte.
Además, el comprador asume el riesgo y el coste de negociar con los demás copropietarios o de acudir a la vía judicial para hacerse de la totalidad del bien en cuestión.
En ese sentido, el precio que suelen pagar las empresas que compran proindivisos es de menos del 50% del valor de tasación de la propiedad, a veces incluso del 30% o 40%.
Y tiene sentido, ya que estas empresas buscan obtener un beneficio económico con su actividad y aprovecharse de la necesidad o urgencia de los vendedores.
¿Qué significa 50% proindiviso?
La expresión 50% proindiviso significa que una persona tiene el derecho de propiedad sobre la mitad de un bien o un derecho que comparte con otra persona.
Es decir, que hay dos copropietarios o cotitulares del mismo bien o derecho, y cada uno tiene una cuota del 50% sobre el mismo.
¿Cómo se disuelve el proindiviso?
Los proindivisos se pueden disolver por alguna de las siguientes causas:
- Consolidación: sucede cuando uno de los propietarios hace como propias los porcentajes o cuotas de otros o simplemente las transmiten a un tercero.
- Pérdida o destrucción: se produce cuando el bien común se destruye y deja de existir.
- Renuncia: ocurre cuando los copropietarios deciden renunciar a su parte del bien común.
- División: se da cuando el bien común se divide materialmente o se vende y se reparte el dinero entre los copropietarios.
Y la disolución se puede hacer por vía notarial o por vía judicial, dependiendo de si hay o no acuerdo entre los copropietarios.
Vía notarial
La vía notarial es la más rápida y económica, siempre que haya acuerdo entre las partes.
Se realiza ante notario mediante una escritura de disolución de comunidad o escritura notarial de extinción.
En esta escritura se establece la forma de disolver el proindiviso, que puede ser:
- Vendiendo el bien a un tercero y repartiendo el dinero entre los copropietarios según su cuota de propiedad.
- Comprando uno o varios copropietarios la parte de los demás y pagándoles el precio correspondiente.
- Dividiendo el bien si es posible y adjudicando cada parte a cada copropietario.
Vía judicial
Es la vía más lenta y costosa, pero es la única opción cuando no hay acuerdo entre las partes.
En esta demanda se solicita al juez que ordene la disolución del proindiviso, que puede ser:
- Dividiendo el bien si es posible y adjudicando cada parte a cada copropietario.
- Vendiendo el bien mediante subasta pública o privada y repartiendo el dinero entre los copropietarios según su cuota de propiedad.
Y tú, ¿quieres aprovechar tu parte de la división para comprar o alquilar una vivienda? Contacta con nosotros y te ayudamos.
Ventajas e inconvenientes de comprar un proindiviso
Adquirir una parte de un bien en proindiviso puede ser una oportunidad interesante, pero también conlleva riesgos que conviene conocer antes de dar el paso.
Ventajas de comprar en proindiviso
- Precio más bajo: Los proindivisos suelen venderse con un descuento respecto al valor de mercado del inmueble completo, lo que puede suponer una oportunidad de inversión.
- Acceso a inmuebles de mayor valor: Comprar solo una parte permite acceder a propiedades que de otro modo serían inaccesibles económicamente.
- Posibilidad de extinción del proindiviso: Una vez adquirida la cuota, se puede negociar con los demás copropietarios la disolución y quedarse con el bien completo.
Inconvenientes y riesgos
- Decisiones compartidas: Cualquier acción relevante sobre el inmueble (venta, reforma, alquiler) requiere el acuerdo de todos los copropietarios.
- Dificultad para financiación: Los bancos son reticentes a conceder hipotecas sobre proindivisos, lo que complica la compra si necesitas financiación.
- Conflictos entre copropietarios: Si no hay entendimiento, resolver el proindiviso puede requerir un proceso judicial largo y costoso.
- Derecho de tanteo y retracto: Los demás copropietarios tienen preferencia para comprar tu parte si decides vender.
Fiscalidad del proindiviso: impuestos a tener en cuenta
La compraventa de un proindiviso tiene implicaciones fiscales que debes conocer para no llevarte sorpresas.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Al comprar una cuota de proindiviso, el comprador debe pagar el ITP sobre el valor de la parte adquirida. El porcentaje varía según la comunidad autónoma, situándose generalmente entre el 6% y el 10%. En Cataluña, donde se encuentran muchos de los inmuebles de la Costa Brava, el tipo general es del 10%.
Plusvalía municipal en la extinción del proindiviso
Cuando se extingue el proindiviso y un copropietario se adjudica el bien completo, el copropietario que sale puede tener que tributar por la plusvalía generada. Sin embargo, si la adjudicación es equivalente a la cuota de cada uno, este proceso puede estar exento de ITP.
IRPF y ganancia patrimonial
Si en el futuro vendes tu cuota de proindiviso a un precio superior al de adquisición, la diferencia tributará como ganancia patrimonial en tu IRPF. Es importante guardar toda la documentación de la compra para acreditar el valor de adquisición.
Preguntas frecuentes sobre el proindiviso
¿Puede un copropietario vender su parte del proindiviso sin el consentimiento de los demás?
Sí, cada copropietario puede vender su cuota sin necesitar el consentimiento de los demás. Sin embargo, los otros copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto: pueden igualar la oferta del comprador externo y adquirir la cuota ellos mismos. Si no ejercen ese derecho, la venta puede realizarse libremente.
¿Qué ocurre si uno de los copropietarios de un proindiviso fallece?
Su cuota pasa a sus herederos, que se convierten en los nuevos copropietarios. Esto puede complicar la situación si hay múltiples herederos o si no hay acuerdo entre ellos. Es recomendable regular la situación mediante un acuerdo entre copropietarios o iniciar los trámites de extinción del proindiviso cuanto antes.
¿Cuánto tarda en resolverse un proindiviso por vía judicial?
Los procesos judiciales para disolver un proindiviso pueden tardar entre 1 y 3 años, dependiendo de la complejidad del caso y la carga de los juzgados. Por eso, siempre que sea posible, es preferible alcanzar un acuerdo extrajudicial o recurrir a la vía notarial, mucho más rápida y económica.
¿Se puede hipotecar una parte de un proindiviso?
Técnicamente es posible hipotecar una cuota de proindiviso, pero en la práctica los bancos suelen rechazar este tipo de operaciones por la dificultad de ejecutar la garantía. Si necesitas financiación para comprar un proindiviso, consulta con un asesor financiero o con entidades especializadas en este tipo de inmuebles.
